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Grundlagenermittlung Bevor der Bauantrag gestellt werden kann, muß ein Grundstück vorhanden sein und die Grundlagenermittlung durchgeführt werden. Besonders wichtig ist hierbei u.a. die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die sich daraus ergebende Konsequenzen sind für den Bauherren oftmals sehr undurchsichtig und deshalb können Sie sich vor dem Kauf des Grundstücks schon gerne unverbindlich von uns beraten lassen. Textliche Festsetzungen sind z.B. : - GRZ = Wieviel Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden ? - - GFZ = Wie groß darf die Summe der Fläche aller Geschosse im Verhältnis zum Bauplatz sein ? - Weitere Festsetzungen sind oftmals : Dachneigung min. und max., Dachform, Firstrichtung, maximale Trauf- bzw. Firshöhe, Art und Dimensionen von Dachaufbauten, wie Gaupen und dritte Giebel u.s.w.. Auch die Art und Farbe der Dachziegeln wird in den Bebauungsplänen nicht selten festgeschrieben. Wir hatten schon viele Kunden, die erst nach dem Grundstückskauf gemerkt haben, daß Ihr "Traumhaus" eigentlich gar nicht auf den Bauplatz paßt. Auch die höhenmäßige Situation des Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle, besonders dann, wenn auf einen Keller verzichtet werden soll. Viele Vorschriften und Vorstellungen des Bauherren und örtliche Gegebenheiten, die in Einklang zu bringen sind. Mit der Grundlagenermittlung klären wir sämtliche Voraussetzungen für die Entwicklung eines Entwurfes für Ihr neues Haus ! Ist der Grundstückskauf bereits getätigt, fordern wir vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt außerdem die Koordinaten und Aussenmaße des Bauplatzes an. Somit kann das Grundstück fast cm genau ausgereizt werden, denn Abstandsmaße zur Nachbar- oder Strassengrenze sind verbindlich einzuhalten. Ausserdem sind die wenigsten Grundstücke ( auch in Neubaugebieten ) rechtwinklig abgesteckt, auch wenn das auf dem Lageplan auf den ersten Blick so aussieht. Mit der Grundlagenermittlung ist der erste Teil des Bauantrages abgeschlossen und ein erster Entwurf kann erstellt werden, der als Diskussionsgrundlage für Änderungen und Wünsche dient. |
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Entwurfsplanung Nach der Klärung grundsätzlicher Fragen, wie Raumprogramm, Hausform, wird ein erster Entwurf erstellt. Haben die Bauherren genaue Vorstellungen oder sogar eigene Vorlagen, wie Hanskizzen, Prospekte oder Zeitschriften, werden diese natürlich in die Planung einbezogen. Während man den Entwurf früher ausschließlich mit Skizzenpapier, Bleistift und Lineal zeichnete, geht man heute immer mehr dazu über, diesen gleich im PC mit einem CAD - Programm umzusetzen. Beides hat Vor- und Nachteile. Wir haben uns entschieden den Entwurf gleich im PC zu erstellen. Dies erfordert zwar einen Mehraufwand, insbesondere wenn der Entwurf nicht den Vorstellungen des Bauherren entspricht, sind jedoch nur kleinere Korrekturen nötig, muß der Entwurf nicht von Neuem per Hand gezeichnet werden. Es werden lediglich die gewünschten Änderungen vorgenommen. Ausserdem können so bereits auch die Ansichten vom Kunden beurteilt werden und die Werte, wie z.B. Wohnfläche stehen sofort zur Verfügung. Wenn in Übereinstimmung mit den Wünschen und Vorstellungen der Bauherren der Entwurf dann feststeht, kann dieser zum Bauantrag augearbeitet werden. |
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Bauantrag Der Entwurf wird mit den notwendigen Angaben, wie Maßketten, Fensterhöhen und Höhencode ergänzt. Geländelinien verdeutlichen die Einpassung des neuen Gebäudes in die Landschaft. Auch Berechnungen, wie Wohnfläche, Bauvolumen u. Nichtvollgeschossigkeit gehören zum Bauantrag. Im Lageplan sieht die Baubehörde, wo genau das Gebäude später entstehen soll. Auch ein Entwässerungsantrag gehört zum Bauantrag. Somit wird auch die Entsorgung der "Abwässer" sichergestellt. Manche Kommunen schreiben z.B. vor, das Regenwasser nicht in den öffentlichen Kanal eingeleitet werden darf und stattdessen in Zisternen aufgefangen werden muß. In Neubaugebieten mit Bebauungsplan wird in Rheinland - Pfalz nach dem sogenannten Freistellungsverfahren genehmigt. Sind alle Vorschriften des Bebauungsplanes eingehalten, so kann nach 4 Wochen mit dem Bau begonnen werden, falls die Behörde spätestens nach dieser Frist keinen Einspruch einlegt. Die noch erforderliche Statik und Wärmeschutzberechnung wird in der Regel erst nach Freigabe des Bauantrages in Auftrag gegeben und dem Bauantrag dann nachgereicht. Dies hat den Vorteil, dass bei Änderungen seitens der Baubehörde am Bauantrag, die Statik nicht geändert oder neu erstellt werden muß, was für den Bauherren einen zusätzlichen Kostenaufwand bedeuten würde. Alle Bauantragsunterlagen müssen vom Bauherrn unterschrieben werden. In der Regel werden die Unterlagen in dreifacher Ausfertigung eingereicht, sodaß der Bauherr manchmal bis zu 50 Unterschriften leisten muß. |
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Statik + Wärmeschutz Der Statiker kümmert sich um die Dimensionierung der Bauteile, indem er die auftretenden Lasten ermittelt, wie z.B. Verkehrslasten, Wind- und Schneelast. Er errechnet wieviel Stahl in den Decken vorhanden sein muß und wie die Holzquerschnitte bemessen sein müssen. Häufig stützt er sich auf ein vorher erstelltes Bodengutachten, dass die Tragfähigkeit des Baugrundes ermittelt. Der Statiker berücksichtigt auch, ob mit erhöhtem Grundwasserspiegel oder aufstauendem Sickerwasser zu rechnen ist. Damit der Statiker auch die Wärmeschutzberechnung durchführen kann, muß vorher mit dem Planer und dem Bauherrn festgelegt werden, welche Baustoffe zum Einsatz kommen. Wird als Aussenmauerwerk z.B. Gasbeton oder Poroton eingesetzt ? Ausserdem muß der Statiker wissen, ob eine Solaranlage oder z.B. eine Wärmepumpe eingebaut werden soll. Die Statik zusammen mit der Werkplanung sind die Grundlagen für die Bauausführung der Handwerker. Außer der Wärmeschutzberechnung erstellt der Statiker auch die Bewehrungs- pläne. Sie dienen als Anleitung zur Verlegung der Baustahlmatten und des Stabstahles für den Maurer bzw. Betonbauer. |
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Werkpläne ( Baustellenpläne ) Nach der Baugenehmigung oder Baufreigabe kann mit den Arbeiten begonnen werden. Ein Vermesser steckt die die Gebäudeeckpunkte am Baugelände ab und die Handwerker können mit den Arbeiten beginnen. In der Regel werden dazu Werkpläne (Baustellenpläne) erstellt. Diese werden im Maßstab 1:50 angefertigt und sind damit doppelt so groß wie die Genehmigungspläne. Sie sind aber nicht nur größer, sondern enthalten weitere relevante Angaben für die Ausführung der Bauarbeiten, die im Genehmigungsplan nicht erforderlich waren. Während bei der Genehmigung meist Fertigmaße angegeben werden müssen ( Höhe von Oberkante Fertigmaß ) sind für den Maurer die Rohbaumaße wichtiger, damit er z.B. genau weiß wie hoch er seine Wand mauern muß. Auch Aussparungen, Schlitze und die Vermaßungen von Innetntüren, sowie von schräg laufenden Innenwänden wird man in der Regel im Genehmigungsplan vergeblich suchen. Wichtig ist auch die genaue Einmessung von Kanlarohren, die Angabe von Brüstungshöhen und die Kniestockhöhe (Drempel) im Rohbaumaß. Für den Einbau einer Betontreppe wird ein Schalplan erstellt, damit der Maurer vor Ort seine Stufen richtig einteilen kann. Um die Arbeit zu vereinfachen und Mißverständnisse vorzubeugen, ist es sinnvoll die Angaben und Berechnungen der Statik teilweise in die Werkplanung zu übernehmen. Somit muß der Rohbauer nicht jedesmal die Pläne mit der Statik abgleichen, wenn aufgrund der statischen Berechnungen Bauteildimensionen in der Genehmigungsplanung nachträglich geändert werden müssen. Schnell sind die Anschlusseisen beim Betonieren der Decke vergessen, wenn kein Vermerk im enstprechenden Geschoss zu finden ist und der Bauleiter sich noch nicht mit der Ausführung des nächsten Geschosses befaßt hat. Werkpläne senken die Fehlerquote und sollen dem Handwerker die Arbeit erleichtern. Für den Bauherrn können Werkpläne noch detaillierter aufbereitet werden, sodaß Sie als "Bauanleitung" für den Hausbau eingesetzt werden. Auf Werkpläne sollte man nur bei wirklich einfachen Häusern verzichten, um das Risiko von späterer Mängelbeseitigung und Nacharbeiten zu minimieren ( kostet meistens mehr Zeit und Nerven als die Werkplanung Geld kostet ! ). Gerade in der heutigen Zeit, in der man großen Wert auf energieeffizientes Bauen legt, ist es wichtig alle anfallenden Details in der Planung zu berücksichtigen und vorzugeben. Fehlen den Handwerkern Angaben bei der Ausführung, werden oftmals bestimmte Details nicht den Erfordernissen entsprechend ausgeführt, mit dem Hinweis, dass keine entsprechenden Zeichnungen vorgelegen hätten. |
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Bestandsaufnahme / Wohnflächenermittlung Warum läßt man ein bestehendes Gebäude neu vermessen ??? Es gibt viele Gründe : - Es liegen gar keine oder keine aktuellen Pläne vor - - Es soll ein neuer Bauantrag oder Nutzungsänderung beantragt werden- - Nach Umbaumaßnahmen müssen die Pläne aktualisiert werden - - In einem Mehrfamilienhaus sollen die einzelnen Wohnungen verkauft werden - - Das Bauamt oder der Notar benötigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung - - Das Gebäude soll als PC Grundriss vorliegen, um die Einrichtungsplanung vornehmen zu können ( z.B. bei Büros, Labore, Werkstätten, Handwerks- betriebe u.s.w. ). Mit einem Handlaser und dem klassischen "Zollstock" werden vor Ort alle Maße gemessen. Aufgrund dieser Zahlen werden Grundrisse und falls nötig Ansichten u. Schnitt neu konstruiert. Danach kann man die Wohnfläche über ein Berechnungsprogramm ermitteln. Für die Präsentation können die Grundrisse und Ansichten noch durch Farbgebung optisch aufgebessert werden. Dies ist insbesondere für die Vermarktung der Immobilie interessant. |
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Bauleitung Die Bauleitung dient dazu, den Einsatz der Handwerker zu koordinieren. Bei unsachgemäßer Ausführung hat der Bauleiter die Handwerker zur Nachbesserung Ihrer Leistung anzuhalten. Sich vor Ort ergebende Umstände werden mit der Bauleitung besprochen und in Absprache mit den Handwerkern bewältigt. Dabei sind gewerkeübergreifende Problemstellungen zu berücksichtigen und am besten in einem Gespräch mit allen Beteiligten zu klären. Im Zusammenhang mit durchdachten Werkplänen soll so ein möglichst reibungsloser und rationeller Baustellenablauf gewährleistet werden. |